【最新精选】住宅小区项目可行性研究报告代项目建议书

www.lycp51.com_【官方首页】-乐盈彩票住宅小区建设项目(代项目建议书) 一、项目概况.................................................................................1二、建设单位基本情况.................................................................2 三、申请依据与研究范围.............................................................3 四、主要技术经济指标.................................................................3 五、研究结论与建议.....................................................................5 第二章 项目建设的必要性 一、项目背景.................................................................................7二、项目建设的必要性.................................................................8 第三章 市场分析 14一、投资环境...............................................................................14 二、市政规划分析.......................................................................19 三、房地产宏观政策分析...........................................................21 四、长沙房地产市场现状...........................................................33 五、长沙市房地产市场走势预测...............................................42 六、项目市场分析.......................................................................46 第四章 建设内容及建设规模 54一、建设内容...............................................................................54 二、建设规模...............................................................................54 第五章 区域位臵及建设条件 一、项目选址...............................................................................56二、自然条件...............................................................................56 三、建设条件...............................................................................58 第六章 工程技术方案 59一、总平面布局...........................................................................59 二、建筑设计...............................................................................62 三、结构设计...............................................................................63 四、给排水工程...........................................................................64 五、供配电工程...........................................................................66 六、弱电工程...............................................................................68 七、消防.......................................................................................70 第七章 环境保护及节能 71一、环境现状...............................................................................71 二、环境保护...............................................................................72 三、节能.......................................................................................74 第八章 物业管理 76一、物业管理计划.......................................................................76 二、机构设臵...............................................................................76 第九章 项目招投标 77第十章 实施进度计划 78第十一章 投资估算与资金筹措 一、投资估算...............................................................................80二、资金筹措...............................................................................81 第十二章 经济评价 82一、经济评价的主要依据...........................................................82 二、销售收入及销售税金估算...................................................82 三、总成本费用估算...................................................................83 四、财务效益分析.......................................................................84 五、不确定性分析.......................................................................85 六、经济评价结论.......................................................................87 第十三章 社会评价 94一、项目对社会的影响分析.......................................................94 二、项目与所在地区互适性分析...............................................94 三、社会风险及对策分析...........................................................94 附件: 1、湖南省通信产业服务有限公司法人营业执照 2、湖南省通信产业服务有限公司南天房地产开发分公司法人营 业执照 3、湖南省通信产业服务有限公司房地产开发企业资质证书 4、项目招标基本情况表 附图: 1、项目地理位臵图 2、项目总平面布臵图 一、项目概况1、项目名称 xxxxxxxxx 住宅小区建设项目 2、项目建设单位 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司 3、项目负责人 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司法定代表人 4、项目建设地点 项目建设地点位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,地块北侧为湖 南邮电培训中心,地块东侧为湖南省劳动人事学校;地块南侧紧临白 竹坡路,高差变化复杂;地块西侧为湖南省老干部修养所;地块与湖 南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所一 起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、北侧的远大路、西侧的杉木 路的围合之中,整个地块的外部环境良好,交通十分便利。 5、项目拟建内容与规模 项目总用地面积58993.54 平方米,折合88.49 亩,净用地面积 57403.54m ,折合86.105 亩,项目规划总建筑面积 135395.57 平方 米,其中地上建筑面积114481.15 平方米[含低层住宅总建筑面积 10288.82 平方米;高层住宅总建筑面积 99323,26 平方米;公共配套 总建筑面积4869.07 平方米(含幼儿园建筑面积1281,53 平方米、网 球中心建筑面积1500.00 平方米、社区用房建筑面积506.69 平方米、 物业管理用房建筑面积建筑面积510.49 平方米、商业网点建筑面积 1070.36 平方米)]。地下车库及人防总建筑面积20914.42 平方米。 共建停车位616 个(地下室停车位443 个,私家车库停车位46 面停车位127个)。www.lycp51.com_【官方首页】-乐盈彩票项目容积率1.99,建筑密度25.19%,绿地率40.5%。 二、建设单位基本情况 湖南省通信产业服务有限公司为中国电信控股境外上市企业。www.lycp51.com_【官方首页】-乐盈彩票公 司设臵综合部、计划财务部、市场经营部、工程技术部、分析管理部 五个职能部门,是一个集高新技术、设计、监理、软件开发、房地产 开发、通讯工程等一体的企业。 公司技术、资力雄厚,设备先进,管理科学;公司自成立以来, 始终本着“科学开发、多元发展”的方针,以优质的服务、高标准的 质量、良好的信誉回报社会,获得了相关部门的认可和用户的广泛好 评,历年来,所开发的项目合格率达100%,优良率80%,创下了骄人 的业绩。 三、申请依据与研究范围1、申请依据 月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》 建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》 (4)《投资项目可行性研究指南》(中国国际工程咨询公司编著) 建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围 本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政 策、规程、规范等为基础,对该项目的建设必要性、市场前景、建设 规模和建设方案、建设的条件与场地布局、主要生产技术方案和工程 技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、财务效益与综合效益等 方面进行了综合分析研究,并据此提出研究结论和建设。 四、主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表1-1。 表1-1主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 备注 58993.54折合88.49 1.1项目净用地面积 57403.54折合86.105 135395.572.1 计容积率建筑面积(地上) 114481.152.1.1 低层住宅建筑面积 10288.822.1.2 高层住宅建筑面积 99323.262.1.3 公共配套建筑面积 4869.072.1.3.1 幼儿园建筑面积 1281.532.1.3.2 网球中心建筑面积 1500.002.1.3.3 社区用房建筑面积 506.692.1.3.4 物业管理用房建筑面积 510.492.1.3.5 商业网点建筑面积 1070.362.2 地下建筑面积(不计容积率) 20914.42地下车库及人防建筑面积 616集中地下室443 个,私家车车位 46 个,地面停车位127 容积率1.99 项目总投资万元 29453.7 利润总额万元 3225.3 10 所得税 万元 806.3 11 税后利润 万元 2419.0 12 项目投资财务内部收益率 18.47/15.73税前/税后 13 项目投资回收期 2.69/2.73税前/税后 14 借款偿还期 15投资利润率 10.1816 投资利税率 五、研究结论与建议1、研究结论 项目的建设符合《长沙市总体规划(2003~2020)》的要求,而且项目在城市规划的指导下进行实施,将有力地促进城市布局结构 的调整和城市面貌的改进。www.lycp51.com_【官方首页】-乐盈彩票项目符合长沙市城市发展的整体规划,可 促进长沙市产业结构的调整,有利于增强长沙市城市功能的辐射作 用,符合长沙市城市未来的发展方向。www.lycp51.com_【官方首页】-乐盈彩票 项目可有效地盘活当地的土地资源,严格按照市规划局的规划设计要点进行整体规划,满足城市景观设计的要求,完全符合城市 规划、消防、交通等各项要求,有利于增强长沙的城市功能,促进地 区商务经济的发展,对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。 项目建设总投资为29453.7万元,经测算,所得税后项目财 务内部收益率15.73%,所得税后项目投资回收期为2.73 年,在财务 上是可行的。 从项目的敏感性分析计算来看,项目具有一定的抗风险能力。2、建议 勘察设计是项目建设的基础工作,也是项目投资控制的关键,建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作,充分做好 建筑方案的比选工作,从而为项目的建设与投资控制打下良好的基 工程质量是项目的生命线,建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购,通过公平竞争、择优选取的招投标形式,选择合格的 施工单位和材料厂商,确保施工质量和工程进度。 资金是项目顺利进行的保证,建设单位应精心安排好工程进度计划,确保工程建设资金足额到位,从而保证项目的顺利实施。 综上所述,本项目是可行的,但项目建设单位应加强开发建设过 程中的成本与质量控制工作,以确保其社会效益和财务效益的实现。 第二章项目建设的必要性 一、项目背景 长沙市是湖南的省会,经过改革开放20 多年来的发展,已经取得 了令人瞩目的成就,具备了自身独特的发展优势。进入21 世纪以来, 面对国内国际新的发展形势,长沙市的发展既有难得的机遇又有严峻 的挑战,在国家全方位开放的条件下,长沙市必须在现有优势的基础 上抓住机遇做大做强,从而赢得发展的主动权。省委、省政府在认清 当前形势的条件下确定了“一点一线”和长、株、潭一体化的发展战 略,要求长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力,充分发挥“龙 头”的作用,这就给长沙的发展增加了前所未有的推动力。在当前的 条件下,长沙中心城市的功能和作用要得以充分发挥,尚需付出艰苦 的努力,必须尽快完善城市基础设施等制约城市快速发展的“瓶颈”。 为此,长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了 宏伟的蓝图,计划用15 年左右的时间把长沙建设成为繁荣、开放、 文明、秀美的现代化中心城市。市政府各部门围绕这一目标重新调整 了城市空间的形态,计划通过加强环境治理、道路整治和绿化广场的 建设,力争实现把长沙建设成为结构合理、发展空间广阔、城乡一体 的区域性现代化中心城市的目标。 隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园,是长沙高新区“一区四园”之一,也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一。www.lycp51.com_【官方首页】-乐盈彩票 园区位于长沙市芙蓉区东岸乡,园内聚集了湖南农业大学、湖南省农 业科学院等众多的大专院校和科研院所,是我国农业领域科研能力最 强、科研成果最集中的基地之一。 近年来,在省、市各级各部门的大力支持下,隆平高科技园高 速发展,现有入园企业205 家,技工贸总收入近100 亿元,成为芙蓉 区一个新的经济增长点。园区初步形成了电子信息、新材料、生物技 术、现代农业等特色优势产业。自2006 年起,园区坚定不移地走都 市工业之路,坚持高效集约利用土地,先后建设了湖南省留学人员创 业园(金丹科技创业大厦)、广发隆平创业服务中心、湖南省科研成 果转化中心等多层、高层工业厂房及企业总部办公楼宇,在全省乃至 全国都产生了积极的影响。 二、项目建设的必要性 1、应对挑战、加快发展的需要 跨入新的世纪后,世界经济仍然保持着较快的增长势头,经济全 球化、新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加快了 国内市场化、工业化和农业产业化的进程。特别是将高新技术融入传 统的制造业和农业,使传统产业发生了革命性的变化,这对拓宽长沙 参与国际竞争的渠道、主动承接国际先进技术和产业的转移、加快经 济结构调整和产业结构优化升级都是一次难得的机遇。面对新的形势,长沙必须加快城市基础设施建设的步伐,而长沙 高新技术产业开发区和长沙高新区隆平高科技园是长沙市推进城镇 化建设、加快工业发展、促进农业产业化、引进高新技术企业进入长 沙创业发展的先锋,具有良好的示范和带动作用,项目的建设将为长 沙高新区和长沙高新区隆平高科技园的经济发展打下坚实的基础。 2、国民经济发展的需要 当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期。为促进国民 经济稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设 作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研 究,房地产因国民经济的拉动作用增幅约1.5~2 个百分点。长沙房 地产占GDP 的比重近几年虽上升趋势,但对于一个高速发展的城市而 言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场发展因素的消 除、人们消费与臵业观念的更新,房地产业的发展潜力很大,存量和 增量市场启动后,房地产占GDP 的比重还将快速上升,对GDP 的贡献 率还将逐步增大。 同时,房地产对相关行业的带动作用很大。据测算,房地产的生 产、流通和消费,将会对几百大类、几万个品种的产品提出新的要求, 与几十个产业的经济活动相关联,投资带动系数为 1.95。所以,房 地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点,是社会广泛看好的消费 10 热点和经济增长点。 根据国家有关部门的分析与预测,我国居民住宅目前正在从生存 型向舒适型方向转变。近期我国居民住宅的发展目标是户均一套、人 均一室,力争在2010 年达到人均建筑面积35m 由于房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续、健康、稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一,国家相关 部门的领导表示,房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产业。因 此,项目的建设是国民经济发展的需要。 3、实现国家产业政策的需要 从宏观政策环境分析,一是国家把房地产业作为国民经济的支柱 产业,加大了对房地产业发展的支持力度;二是国家将启动消费、拉 动内需作为国民经济增长的重要举措,采取各种政策和措施,大力发 展和启动住宅消费;三是深化住房制度改革,彻底停止实施住房实物 分配制度,全面推进住房商品化、市场化的进程;四是通过推进经济 适用房及廉租房建设,保障中、低收入家庭的住房需求;五是先后出 台了旨在依靠科技进步提高住房质量的一系列标准体系,实施了小康 住宅和康居工程试点,为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的 外部环境。 自1998 年初党中央、国务院决定在全国范围内停止实施住房实 11 物分配、逐步实行住房分配货币化以来,住房分配制度的改革正在逐 步实施,住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了 重要进展,从而推动了住房新体制的建立。为了把房地产业培育成为 国民经济新的增长点,党中央、国务院把深化房改、启动居民住房消 费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容。 我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化的基本 方向,不断完善房地产市场体系,健全和完善住房一级市场,搞活住 房的二、三级市场和租赁市场;坚持以市场需求为导向,调整房地产 的供给结构;坚持深化住房制度改革,加快建设和完善适合我国国情 的住房保障体系制度;消除阻碍房地产市场化和居民消费的体制性、 政策性障碍,继续加大公有住房的改革力度,完善住房货币分配制度, 健全和完善对困难家庭的廉租住房制度,进一步加强经济适用住房的 建设和管理。 目前,旧的住房体制已经打破,国家已停止了住房实物分配,正 在推进住房分配的货币化。项目建设完成后,可以为相关单位以及附 近居民提供与国家政策相适应的商品住宅,从而在国家产业政策的支 持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。 4、城市发展的需要 长沙市是我省政治、经济、文化、科技中心,全市现有常住人口 646.5 万人,全市土地总面积11819.5 平方公里,其中市区常住人口 12 220 万人,市区面积556 平方公里,建成区面积186 平方公里。根据 长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编的内容,到2020 长沙市城市人口规模将达到350万人,城市用地规模将达350 平方公 里,在全省率先基本实现现代化,把长沙初步建成为中部地区重要的 区域性中心城市。长沙市在未来15 年内,其城市人口和用地规模较 目前将增加近一倍,其发展方向重点将向南、向东发展成为“一主、 三次、三组团”的空间结构,这也是为了适应湖南省长株潭经济一体 化的发展战略的需要。同时,结合长沙“一江两岸”的地理特点,长 沙总体规划为“西文东市”的发展格局,市委、市政府提出要实现“突 出城市形象建筑,提高城市品位,加强城市辐射功能”的目标。 根据长沙市“十一五”住宅建设规划,住宅开发总量要满足城市 人口增长、居住水平提高等合理的需求增长,“十一五”期间,长沙 市区住宅供应总量控制在2400 万平方米左右,并根据“十一五”社 会经济环境和宏观调控政策变动,总量变动幅度控制在10%之间。 其中,中低价位、中小套型普通商品住宅(含经济适用住房)和廉租 住房占 70%以上。城市居民住房条件持续改善,到 2010 年末,预计 城市人均住房建筑面积将达到32 平方米。“十一五”期间,长沙市区 要满足约1330 万平方米的住宅用地需求总量,其中用于中低价位、 中小套型普通商品住宅(含经济适用住房)和廉租住房的建设用地占 70%以上。 13 目前我市人均住宅面积相对偏小,而且居住条件也较差,与我省 住宅与房地产业发展规划相差甚远,因此,改善长沙市市民的居住条 件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一。同时,随着我市经 济的发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境等方面的要求 也越来越高,近年来实施的旧城改造就是为了使城市居民的生活环 境、居住环境不断得到改善。 项目的建设不仅可以适应城市规划与建设的需要,解决社会各界 居民的居住与生活问题,而且还可以适应长沙市城市规划与市政建设 的需要,对于美化城市环境、增加城市功能均具有深远的现实意义。 5、解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工的下岗 再就业也就在所难免,广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业 问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经 济增长的原动力,因此国家今年固定资产投资总的政策仍然是继续保 持投资总量的较快增长,以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算,我国GDP 每增长1 个百分点,全国可新提 80多万个就业岗位,而住宅投资每增加 10%,大约可以拉动 GDP 增长0.5 个百分点,则可提供40 多万个就业岗位。因此,住宅建设 投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作 为商品住宅建设项目之一,将为增加社会就业岗位作出一定的贡献。 14 第三章 市场分析 一、投资环境 1、长沙市社会经济现状 地理位臵及自然条件长沙市位于湖南省东部偏北,处于湘江下游和长浏盆地西缘,东 经112 度53 分至113 分至28度16 分之间,五 岭南屏,洞庭北扼。全市国土面积11819km 长沙地处亚热带,气候温和湿润,四季分明,盛夏高温,冬季湿冷,年平均气温17.1,最冷月(1 月份)气温平均4.6,最热月 水集中,月降雨量平均为185~245mm,全年降雨日约 158 季多北风,夏秋季多南风,日照时数年平均为1726小时,无霜期年 平均为279.3 长沙市地表水系发达,年迳流量达660 的湘江干流由南向北将市区分割成东西两部分。市内湘江主要支流有浏阳河、捞刀河和 靳江河,它们水量充足,水质较好。江河迳流主要靠大气降水、地表 和地下渗流,河床坡度小,迳流量大,流速缓慢,高水位时间长,每 15 长沙市行政区划及人口长沙市是湖南省省会,全省政治、经济、文化、科教、金融、交 通、信息中心,位于湖南省东北部,是长江中游地区重要的中心城市, 国家历史文化名城。长沙市现辖芙蓉、天心、开福、岳麓、雨花 县及浏阳市。2007年年末全市总人口 652.92 万人,总面积11819 平方公里,其中户籍总人口637.36 万人, 市区常住人口 199 万人,市区面积 556 平方公里,建成区面积 189 平方公里。 2、经济发展状况 2007 年,长沙经济总量跨上新台阶,综合实力明显增强。全年 五大经济指标实现历史性突破:全市地区生产总值突破2000 亿元, 达到2190.3 亿元,同比增长16%;人均GDP 突破3 万元,达到33000 元,同比增长14.2%;全部工业总产值突破2000 亿元,完成2184 元,同比增长30.3%;社会消费品零售总额突破1000亿元,达到1037 亿元,同比增长19.8%;财政收入突破200 亿元,达到262.5 亿元, 同比增长48.3%。完成全社会固定资产投资1445.2 亿元,同比增长 32.8%。城乡居民人均可支配收入分别达到16153 元和6339 元,同比 分别增长16%和16.6%。 16 经济结构加快转变,三次产业结构调整为6.4:45:48.6,非公有 制经济总量占地区生产总值比重达59%,同比提升4 个百分点。花卉 苗木、优质茶叶、优质水产、优质水稻等四大优势农业产业带建设步 伐加快,总面积达116 万亩,全市主要农业产品优质率达70%。园区 工业和支柱产业迅速壮大,六大产业集群产值占规模工业总产值的 45%;两区八园共完成规模工业总产值990 亿元,占全市规模工业总 产值的比重提高到60.8%;全市产值过100 亿元的企业达3 家;规模 以上工业实现利润163 亿元,比上年增长85.7%;工业经济效益综合 指数达253%,同比提高48.4 个百分点;高新技术产业产值增长28%, 占规模工业产值的比重上升到40.5%;单位GDP 能耗下降4%。商贸特 色更加鲜明,文化、物流、会展、金融、旅游、房地产等现代服务业 和生产性服务业快速发展。 全市城建重点工程完成投资121亿元,“一洲两岸”、“三个入城 口”和“四大新区”建设顺利推进,一批重点工程竣工相继投入使用, 背街小巷提质改造和社区环境综合整治工程基本完成,城市空气优良 率达82.5%,全市森林覆盖率达53.6%。社会主义新农村建设深入推 进,“万村千乡”市场工程和“百村示范、千村整治”工程进展顺利, 新建标准农家店381 家,完成乡镇规划35 个、村级规划200 决农村12万人饮水安全,新增通电话自然村10 个,改扩建干线公路 和乡村公路1110 公里,新建沼气池1.1 万个,农业生产和农村生活 17 环境明显改善。全年实际到位外资15 亿美元,增长25.1%。对外贸 易大幅增长,全市外贸归口管理企业实现进出口总额40.7 亿美元, 增长38.9%。其中出口总额26.1 亿美元,增长35%;进口总额14.7 亿美元,增长46.5%。社会事业协调发展,共投入资金33.97 亿元, 用于推进以八件实事为重点的社会建设,全年共新增城镇就业9.4 万人、转移农村劳动力就业6 万人,实现城镇无零就业家庭,城镇登 记失业率为3.5%;企业基本养老保险参保新增11.5 万人;新型农村 合作医疗参合率达90.7%,城镇居民基本医疗保障制度基本建立;城 乡义务教育从秋季起实现“一费制”全免,政策范围内农村义务教育 阶段学生杂费实现全免;新建和改扩建乡镇敬老院18 所,改造农村 五保户危房5000 户;成为全国人口与计划生育工作综合改革试点市; 住房保障工作力度加大,新建经济适用房70.9 万平方米、城镇廉租 房2.5 万平方米。文体等其他社会事业快速发展,长沙成为中国最具 娱乐幸福感城市。 3、长沙市社会经济发展预测 长沙是我国著名的历史文化名城和旅游胜地,湘江东岸橘子洲段 历史以来即为长沙市的中心城区,其深厚的人文特色与商业氛围在长 沙“一江两岸、山水洲城、西文东市”的发展格局中尤为引人注目, 根据长沙市有关部门的分析论证,长沙市2006~2020 年经济社会发 展主要指标预测情况见表3-1。 18 根据发展预测,2006~2010 年长沙市经济总量增长的平均水平 将保持在13.5~12.5%之间,2010 年GDP 将达到2900 亿元,经济发 展将由投资需求拉动向消费需求拉动转型。“十一五”期间长沙市地 方财政收入年均增长率达到31.5%,比同期GDP 年均增长率高出16.7 个百分点,占 GDP 比重为 9.17%。预计 2010 年长沙市地方财政收入 330 亿元,占GDP 比重为10%左右;到2020 年长沙市地方财政收入达 到1000 亿元,占GDP 比重为13%左右。 表3-1 长沙市2005~2020 年经济社会发展部分指标预测 序号 指标 单位 2005 年实际 2010 年预计 2020 年预计 地区生产总值亿元 1519.9 2900 7500 2447844275 102740 地方财政收入亿元 139.4 330 1000 3.1 一般预算收入 亿元 108.06 280 900 全社会固定资产投资亿元 881.4 1450 3350 1243418900 50000 47356750 15000 总人口(户籍)万人 620.92 655 730 总人口(常住) 万人 639.3 685 795 城市人均公共绿地面积平方米 1016 长沙市常住总人口 2006~2020 年按平均每年增加 10 万人,到 2010 年达到685 万人、2020 年达到795 万人。其中市区常住人口按 平均每年增加9 万人,2020 年总数达385 万人,都市区常住人口2020 年总数达405 万人。 19 2005 年长沙市城镇居民人均可支配收入为12434 元,预计2010 年达到18900 元,2020 年达到50000 元。2005 年长沙市农村居民人 均可支配收入为4735元,预计2010年达到6750元,2020年达到15000 元。城乡居民收入的大幅提高,将促进城乡居民消费水平的提高和消 费结构的升级,这将使城乡居民文化娱乐消费、旅游消费和健康消费 的消费需求和消费支出大大增加,这就对岳麓山风景区进一步保护与 提质提出了更高的要求。 2006~2020 年,长沙市的投资重点之一就是提升长沙市城市品 位,满足长沙人民全面建设小康社会日益增长的文化生活需要。这一 时期,长沙市GDP 和地方财政收入总量将继续快速增长,这些不仅使 财政直接投入建设变成非常必要,而且证明长沙市财政完全有能力提 供本项目建设所需的资金。同时,城市的基础设施建设水平、旅游水 平和文化高度在很大程度上决定了城市品位。本项目的实施将使长沙 市城市基础设施条件得以大幅改善,使棚户区的城市面貌得以改观, 从而在很大程度上提升了长沙市的城市品位,恢复、完善其中心城市 功能,因此,本项目建设既必要,又可行。 二、市政规划分析 1、城市发展规划 2002 年长沙市委、市政府组织了中长期发展战略研究,2003 11月份编制出《长沙市城市总体规划(2003-2020)》,现已经省政府、 20 国务院批准。根据该《规划》,2020 年长沙市城市人口将达350 城市建设用地将达350平方公里。城市沿湘江、319 国道两条生长轴 线,向周边拓展城市发展空间,构筑出“一主、两次、四组团”的城 市空间结构。 一主:指河东城区集中联片发展区域,2020 年城市建设用地124 平方公里,城市人口146 万。规划将强化综合服务功能,提高环境质 量,其中环线以西的地区为城市中心区。 两次:河西新城和星马新城。河西新城东至湘江,西至都市区边 界,北至谷山,南至靳江河,2020 年城市建设用地65 平方公里,城 市人口65 万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。 星马新城位于主城区东面,2020 年城市建设用地64 平方公里,城市 人口53 万,规划利用其特有的对外交通优势,大力发展新型工业、 高科技农业、航空产业和文化休闲产业。 四组团:暮云、捞霞、高星、含浦组团。暮云组团2020 年城市 建设用地22 平方公里,城市人口18 万,布局面向长株潭的旅游、商 贸等区域性公共设施。捞霞组团2020 年城市建设用地28 平方公里, 城市人口23 万,规划为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中 心、大运量工业基地。高星组团2020 年城市建设用地26 平方公里, 城市人口25 万,规划为综合产业区及臵换外迁工业基地。含浦组团 2020 年城市建设用地 21 平方公里,城市人口 20 万,为大学城的远 21 期发展用地,以及与大学城配套的生活居住用地。 近期将着力完善区域性中心城市功能,新区建设向东重点发展长 善垸地区、圭塘河沿319 国道向东伸展的星沙、马坡岭部分。向西重 点发展岳麓山大学科技园、长沙高新技术产业开发区和以市委、市政 府配套建设为重点的城市综合职能区。向北加快霞凝新港的建设。向 南加快省政府新址的规划建设,带动芙蓉南路沿线的发展。 2、城市商业网点规划 根据《长沙市商业网点布局规划》,长沙市商业网点空间布局为 个市级商业中心、13个区域性商业中心、30 个社区级商业中心。 市级商业中心为五一广场商业中心,区域性商业中心分别为:火车站 商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、溁湾镇商业中心、红星 商业中心、望城坡商业中心、金霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托 商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心等。 三、房地产宏观政策分析 分析近年政府出台的宏观调控措施可以发现,政策的目的在于遏 制投机性需求、抑制投资性需求、引导改善性需求、满足一般性需求, 保持房价稳定。一系列相关房地产市场的宏观调控政策的陆续出台, 从一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式,保护了购房者的 利益,打击炒作行为,挤出楼市泡沫,房价逐渐企稳成为业内人士的

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